重點摘要:
四種方法早點還清房貸
Offset Account的好處
固定利率房貸的注意事項
本文閱讀時間: 7-10分鐘
適用對象:有澳洲自住房貸者。由於自住房房貸所產生的利息沒有任何減稅的作用，但投資房或投資用途貸款的利息有其減稅作用，因此投資貸款的還款策略不在此文討論範圍內。
好不容易存到頭期款買了屬於自己的家，但在我們還清房貸之前，也同時簽下了給銀行工作三十年的契約，不知大家有沒有覺得，錢一進來，就又撥了一大部分又還給銀行? 所以，這篇文章提供四種方法，讓大家早點脫離銀行這個債主。
銀行在借款合約上多數會給借款人30年的還款期限，有些會提供先還利息就好的選擇(Interest only)，如果和其他銀行重新貸款 (Refinance)，新的銀行債主也常常會重新提供30年的還款期限，讓人有還款金額下降的感覺。這些看似大方地條款後面，都是為了多賺你的利息錢，買個50萬的房子，結果花了100萬才把房貸付清。
不想給銀行賺那麼多利息? 下面利用幾個實際的方式給大家參考:
(備註: 以下所有的計算結果來源於MoneySmart網站試算器 [註1] )
1. 縮短還款期限
銀行通常會提供給你30年還款期限，由於還款期限較長會使得每月月供較低，你的銀行行員或者Broker可能會說服你這樣有比較多的流動資金作為其他用途，但你會因此多付多少利息?
以40萬貸款為例，假設都是利息是4%、每月還款，30年期限的貸款將比25年期限貸款多繳$56,049的利息。這相當是一個年薪7萬的稅後收入，也就是一個年薪7萬的人不吃不喝一年才能省下的錢。
在重新貸款(Refinance)時候，即使你已經還了三年的貸款，銀行還是會重新給你30年的還貸期限，在能力許可的狀況下，請記得要和你的Broker或者Banker說，至少要維持原先的貸款期限甚至更短。
2. 改變還款週期
還有一個更簡單的方式，完全不會影響你的現金流，同樣$40萬的貸款，同樣4%的利息和25年期限，只要從月繳變成每周繳貸款，就能輕鬆省下$472。
可能很多人會說25年才省$472，根本沒多少? 沒錯，不過就我看來，一通電話可以省四百多塊，還是滿划算的。
3. 多方比價
很多人對自己平常使用的銀行有忠誠度，可能是因為他們的分行多、APP好用、品牌大，所以在貸款時會傾向直接去銀行來申請貸款，而且可能會覺得利率只差一點點，要求的定期還款金額差異也不大。下面的表格告訴你，利率差0.15%長期下來會差將近$10,000，除以25年下來，每年會多花約$400的利息錢。
說到這裡畢竟每個人對金錢的觀念不同，你可以選擇拿這筆錢吃大餐、存到緊急預備金或者投資，你也可能覺得方便比較重要，一天才多一塊多，還是留在自己原本的銀行比較便利，無論選擇哪一種，只要是適合自己的，就是好的選擇。
找貸款經紀人(Broker)的好處
如果是對價格比較敏感的人就可以考慮找貸款經紀人(Broker)，他們能幫你比較各家利率，審查你的貸款能力，由於他們長期和銀行合作，好的Broker可以幫客戶爭取到更好的利率，他們在商談利率和各式條款上都會比個人直接走進銀行談更有談判籌碼。另外的好處就是，好的Broker會幫你審核文件和追蹤申請進度，能省下自己不少時間。
自己來也可以
沒有Broker的人就自己多做功課多做比較，可以利用Canstar 比較網站 [註2]，輸入貸款金額，比較一下你的銀行給你的利息，拿起電話打給你的銀行，和他們說某某銀行提供我XXX的優惠利率，如果你們不能提供更好的優惠，我只好考慮轉到別家銀行。通常這招滿好用(用在你的電費、保險費這些也都管用)，就算他們不能給你最低的利率，通常也會適度調降，或者免去一些年費的優惠。不過這招只適用於浮動利率貸款(Variable Interest loan) 的人，如果你是固定利率貸款 (Fixed Interest loan) ，解約需要負擔一筆解約費用 (Break Fee)，換銀行還要重新繳年費 (Package Fee) ，做決定之前要先精算一下划不划算。
4.積極還貸，讓銀行少賺你利息錢
有記帳的朋友，在這裡就可以發揮它的功效，檢視你的周支出、月支出、年支出之後，如果有剩餘的錢，不管是精打細算省下來的錢，或是你的額外收入(代購、賣二手物品、出租房間、股票利息、做付費市場調查、退稅、獎金、Cashreward等等)，若能每週多付$50到房貸上，可以省下$38,222的利息並且早3年8個月付清房貸。
每次當你多付一些，多付的部分是直接還本金，連帶免去本來這部份會產生的利息，也表示你每次的還款能多還本金少付利息，進入一個正向循環。
再舉個例子，如果你每周多還$100，可以省下$65,311的利息並且提早6年4個月付清房貸，提早享受無債一身輕的生活!
5. 善用Offset Account
除了以上方法之外，還可以善用Offset Account。中文有人翻譯叫做對沖帳戶，這個帳號基本上和我們日常的儲蓄、交易帳號相同，只是它連著相應的貸款帳戶，用來抵銷利息。比方貸款金額40萬，若你的Offset Account也有40萬，你就不用交利息給銀行。如果貸款40萬，你的Offset Account有30萬，那你要交10萬元所產生的利息。所以記得讓你的雇主把薪水都轉到這個帳戶，能夠最有效的節省利息錢。
一樣舉例來看，假設offset account裡有30,000，會比沒有使用這個功能的人少付$44,137.50的利息，而且提早一年九個月結束房貸壓力。有興趣的可以使用 ING offset account calculator試算[註3]。
Q: 如果有足夠現金可以買房，何必和銀行借錢?
A: 資金靈活度
因為這筆資金可以隨時在手邊運用，不論是轉做生意用途、投資用途、買車、或當作緊急預備金皆可，兩夫妻同時失業或生病不是不可能，多一筆靈活資金在身邊運用總能以備不時之需。記住，銀行只會在你有還款能力時借錢給你，當你無法證明收入卻又急需用錢時，銀行是不願意借給你的。
固定利息Fixed Interest Home Loan的注意事項
如果有固定利息房貸的朋友，要詢問你的銀行能否改變繳款週期，以及每年能容許額外多繳款的額度。多數銀行會提供客戶一年多繳$10,000以下本金的額度，但每家銀行條款不同，一定要先諮詢你的銀行，再調整還款金額，免得多交罰款。
這篇文章只是利用一些例子來說明，還是要看每個人現金流、資產狀況、收入狀況來做更個人化的策略建議。之後有機會可以再說明如何利用切割貸款的策略，將部分的自住房貸從完全無法抵稅變成可以抵稅，不過這些比較複雜的策略都建議找專業的Financial Planner進行諮詢。
參考網站:
[註1] Mortgage Calculator
[註2] Canstar 貸款利息比較網站
[註3] ING offset account calculator
最後來個免責聲明
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