重點摘要:
預估借款能力
銀行如何評估你的平均消費?
實際上能不能負擔貸款
貸款後的注意事項
本文閱讀時間: 5-7分鐘
適用對象: 打算在澳洲買房者
Q: 我想在明年初買房，目前有穩定的工作，年收入$7萬 (稅前) ，單身，有存款大約10萬，但不知道自己能借多少錢? 或者該看多少錢左右的房子才不會不切實際呢? 還有什麼貸款該注意的地方嗎?
最近剛好有人問我這個問題，也許也有許多朋友想了解。在此分享幾個現成的網站計算器，這些計算器能幫助大家在看房前，更實際的去衡量自己的能力，不會買了房子結果被房貸壓的喘不過氣。
你的借款能力
在物色房子之前，不妨先上網搜尋”How much can I borrow” ，會有許多銀行和貸款機構的計算器，以下我以Tony的例子來看看試算的結果，Tony單身、稅前年收入7萬元、工作穩定、月支出$2,200、計畫買自住房、目前存到十萬元、沒有債務、住在布里斯本。(此處非徵婚廣告)
銀行在評估每個人能借多少錢的標準很簡單，就是看申請人的收入、收入穩定度、消費狀況、以及現有債務。評量借款申請的部門，都會非常仔細的去看申請人的銀行紀錄，有的機構看半年，有的會看過去12個月的紀錄。打算買房的朋友，一定要有能證明你收入的Payslips還有相應的銀行紀錄。即便你的收入是現金 (現金也是合法的支付方式，不是只有網路轉帳喔 )，銀行也要看到你存款的規律，對審查人員來說，最重要的是看到申請人收入和支出的規律。(自雇者也一樣，要有規律的財務報表才能申請貸款。)
再假設如果Tony想物色50萬以上的房產，有什麼辦法達成這個目標呢?
一樣利用銀行計算器推算，Tony需要8萬左右的稅前收入，才能負擔40萬左右的貸款金額。或者Tony可以善用First Home Super Saver Scheme [註4] ，更有效率的存到更多的頭期款 。再或者，和女友一起供房貸。雖然像是開玩笑但其實不是，只有申請人的收入能真的達到銀行要求的還款能力，貸款才會批得下來。
銀行如何評估你的平均消費?
多數銀行使用 House Expenditure Method (HEM)為基準，根據申請人的家庭狀況(單身/有配偶/有孩子)、家庭成員、收入狀況、生活區域(城市/郊區)來計算申請人的日常開支。其實很符合邏輯，家裡多張嘴就多份開支、收入20萬的人自然也比收入5萬的人消費能力高，所以並沒有一個具體數字適用所有人，最簡單的辦法就是使用Living Expenses Calculator[註5]來試算看看。
銀行願意借和實際能不能負擔是兩回事
銀行使用的HEM是一個不錯的基準，但每個人的情況還是會有不同，也聽說有很多Broker很有方法可以幫你”證明”收入來源，然而在做這個買房的重要決定前， 最好先考慮以下四件事情，畢竟在接下來的25年-30年裡，你要背負著一筆金額不小的債務。
1. 提前預估養房支出
很多人會認為，房貸還款金額和目前房租差不多，所以買了房子以後現金流的狀況也差不多。其實不然，養個房子同樣會增加以下相應的開支:
Council Rate 市政費：每個的地區的Council Rate不同，記得先把這筆未來的固定支出算進去。
Insurance 房屋保險費：同樣的，買了房子一定會被銀行要求要有相應的保險，而保費也會因為房屋所在區域、房屋價值、屋齡等而有所差異。
Utility水費：一樣是房主的固定支出，有些地區會包含在市政費裡，有些是額外收費，也最好先做功課大概初估一下。
Electricity電費、Gas瓦斯費、Internet網路費：雖然租屋時已經有負擔此類支出，但如果是從兩房搬到四房，相應用量也通常會增加。
Body Corp物業管理費：如果買的是Townhouse或 apartment，一定要知道物業管理費是多少。
Pest Control：如果買的是木結構的房子，每年的白蟻檢查、害蟲防治等費用也是一筆身為房主的固定支出。
房屋維修費：買了房子以後，如果是有點屋齡的房子不免會有些修繕費用，修冷氣、修圍牆、換洗碗機、換地板、修瓦斯爐等等，各種大大小小的開支。
如果沒有詳細具體的數字，有一個比較簡易的方法來粗估，房子每年的相應開支約在房產價值的1%-2%。想保險一點的話就抓個2%到你的預算當中，設想一下未來的現金流狀況。
2. 提高平常消費的預算
有了房子之後，除了上述的固定開支之外，就連平日的Grocery消費都會增加，比方以前租房不用除草，現在買房後得照顧花園、定期除草，這些額外開支說大不大，說小也不小阿(淚~)。
還有很多時候是心理上的改變，因為現在擁有的是自己的房子，可能會不小心在Kmart、Ikea失心瘋買入收納、清潔、布置的商品，這些都是以前租房時不太在意的事情。所以還是實際點，先把這些可能會發生的事情預想進去。
3. 人生階段改變的可能
結婚、生孩子、生第二胎、離婚、生病、孩子上私校等等都是很有可能發生的事情，也許目前單身的狀況每月支出只要$2200就可以過得很開心，但結婚生孩子以後，消費就會有所改變，如果你的現金流真的只能負擔房貸和基本生活開支，那每個階段的人生改變，可能都會帶來不小的財務壓力，因此在邁入一個長達25年的債務前，要謹慎評估自己的能力，給自己一點彈性的空間。
以華人來說，長輩都會催促我們要有自己的房產，認為租房是浪費錢，但其實租房不見的就是不好，有興趣可以去看之前一篇文章的買房租房比較[註6]，畢竟房貸是自己在出，量力而為晚上才睡得好。
4. 預留緊急預備金
這個和第三點是相關的，很多人買了房子付了頭期款以後，手上所剩無幾，但如果想晚上睡得好，請留下至少三個月的生活費用，六個月以上會更理想。
貸款後的注意事項
1. 檢查人壽保險金額
銀行會要求你在貸款成交前，給房子買保險，來保護銀行的資產。
那我們自己呢?
如果因為生病、意外事故的狀況影響收入而付不出房貸，誰來保護你和你的家人呢?
所以，為了晚上睡得好，為了不要給家人造成財務負擔，一定也要檢查自己的死亡險、意外傷殘險、收入保險還有重大疾病險，想了解澳洲人壽保險制度請看之前文章[註7]。
2. 定期檢查房貸利率和還款金額
房貸下來以後，要記得每年比較一下各家銀行的房貸利率，差幾個百分點一年看似沒什麼，25年下來就是可觀的數字。除此之外，也要時常檢查自己的Repayment，如果加薪了，是不是可以考慮多還點? 關於省房貸的方法也可以參考之前的文章 [註8] 。
其實囉嗦了一堆，細心的你可能會發現我重複了很多次”睡得好”，因為睡得很真的很重要! 所有的財務規劃都是圍繞這個核心在進行的。金窩、銀窩不如自己的窩，別人住的豪宅不一定適合自己，選擇自己可以負擔的。也許不能住在市區，郊區也有郊區的優點，也許暫時不能買個帶游泳池的五房，三房夠住就好。財務規劃沒有標準答案，每個人有自己的風險承受度和步調。在此祝福大家晚上都有個好夢。
參考網站:
[註1] Commonwealth bank 計算器
[註2] NAB bank 計算器
[註3] Me bank 計算器
[註4] First Home Super Saver Scheme(首次購屋退休金儲蓄計畫) https://www.sharoncheng.com.au/blog/first-home-super-saver-scheme
[註5] 生活開支計算器
[註6] 租房買房比較
[註7] 簡介澳洲人壽保險
[註8] 四個方法讓你輕鬆省下$10多萬的房貸利息
最後來個免責聲明
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