重點摘要:
買自住房容易有的五大錯誤觀念
什麼是Rentvesting
買房各項花費
本文閱讀時間: 5-7分鐘
適用對象: 想買澳洲自住房和投資澳洲房產者
第三篇心得分享是關於買自住房還有Rentvesting的觀念。
在多數人的觀念裡，擁有一個自己的房子是一個重要的人生目標，能給人一種安心踏實感以及未來有增值空間。不過買房也相對的要承受未來25~30年的房貸，變成在未來的日子裡要為銀行工作。因此在做這個重大的決定之前，作者整理了五個常見的錯誤觀念並且鼓勵大家利用First Home Super Saver Scheme [註1首次購屋者的福利] 更有效率地存到20%的頭期款。
本文除了分享這五個錯誤觀念外，作者在此章節並沒有特別提到Rentvesting (租房但投資差額) 的概念，只是建議大家在租房時記得儲蓄，我在本文內整理了一個案例用來輔助說明Renvesting的概念，這個案例當中有相當多的假設，只是用來輔助大家了解這個概念，不代表作者立場，僅供大家參考。
五個錯誤觀念
錯誤一：等房市大跌
與其等著你不能控制的事情發生，不如從你能控制的事情下手，也就是積極的儲蓄，這樣至少機會來臨時，你能把握住。
錯誤二：買入自己無法負擔的房子
買房是個人生重大的決定，除了選擇自己喜歡的區域、房型等，最重要的是抓預算。了解相應貸款的每月還款金額、房子維修、Rate、水、電、網路、保險等基本維持開銷的費用。銀行願意借你不等於你就要借這麼多，畢竟人生各種階段有不同的變化，家庭收入可能會變少，因為一方生小孩而暫停工作一段時間，可能決定進修想轉換職業、意外受傷生病等。家庭支出也可能會變多，因為小孩長大要上學、課外活動、家庭旅遊活動等等。所以在選擇房子的時候，要考慮自己預算內可以負擔的，不要讓貸款壓的自己喘不過氣。
錯誤三：先購買投資房
有些人先買投資房，想著讓租客負擔貸款，然後未來投資房增值的部分可以拿來當自住房的頭期款。作者說他還沒看過這個計劃成功過，因為#人們常常忽略擁有房子的前期費用還有持續支出的成本，想要回本要等好多年。另外投資房有太多細節要考慮，所以作者在此章節簡單的給出一個建議，想買自住房就存錢買自住房，不要先買投資房。
錯誤四：租房但忘了儲蓄
租房會比擁有房產來的便宜，因為租房時不用負擔各種維持房產的支出、付銀行利息、Stamp duty, legal fees還有買賣房子的各種支出，所以理論上來說，租房並且把差額投資到股市上是個合理的投資決定。但問題是，沒有人把差額存起來!
錯誤五：沒有考慮其他選擇
你可以選擇住市區，也可以住在郊區。作者分享自己選擇住在郊區，因為可以用相較市區一半的金額買一大房子，不用背那麼多貸款，更多地方社區活動等等。當然這是個人生活方式的選擇，作者的意思是，不一定要侷限在非市區不可，多考慮其他的選項。
個人心得還有常見問題
其實簡單說，買自住房的重點就是，努力存到20%的頭期款和量力而為。可惜這章節篇幅太少，沒有相關的案例說明有點意猶未盡。以下特別就買房 vs 租房並投資做一個案例分析給大家參考。
什麼是 Rentvesting?
近幾年有許多關於Rentvesting策略的討論，說穿了並不是特別新奇的策略，就是租房但是把差額省下來投資。由於房價高漲，許多人無法負擔在離市區較近的區域買房，所以Rentvesting本來是指在你喜歡的區域租房，把省下來的錢去房價稍低的區域買投資房，以提早進入房產投資這塊市場。然而除了把差額拿去投資房產之外，也可以考慮其他形式的投資，這樣的觀念一樣可行，甚至可以帶來更好的收益，怎麼做呢，來看看以下案例。
買房各項花費
請參考Table 1，讓我們先想像一下Amy想購買一個40萬的房產，她存到頭期款4萬多，雖然沒有存到20%的頭期款8萬塊，但急著想趁現在房市稍低趕快買房。她需要要準備好Legal fees (約$1300~$1800) 、Inspection costs (Building and Pest inspection reports) 、Financing fees (包含Mortgage Registration, Loan Establishment fee, LMI等) 、保險費、搬家、清潔費用等等。
買房和租房的比較
接著參考Table 2，她的每月還款金額是$1,729 (假設本利還款P&I 4%) [註2]，還要繳交Rate、Utility、房屋保險、維修費用等，一年下來約$27,843 (此處假設的維修費用和各項開支都偏低)。若她租類似房型的每周租金約$370，並且身為房客不需要負擔其他各項支出，一年下來約花費 $19,240，這表示她每個月能省下將近$720的現金流，可以拿去投資。
擁有房產10年的總開支和收益
十年後，Amy決定把房子賣了，她算了算這十年來的各項開支、賣房的律師費用、房仲的傭金等，這些總花費約 $309,848 (參見Table 3)。
而由於房市很好，每年有7%的漲幅，Amy的房屋售價為 $785,000 (原本十年前是 $400,000)，Amy扣掉目前所剩的貸款 $283,622 [註3]，還有這十年來的總花費$309,848，她的淨利為 $193,391 (參照Table 4)。
如果同樣的$40,000拿來投資股票呢?
一樣的狀況，如果Amy用一開始的40,000投資在股市中，並且每個月定期投資$717 (參考Table 2)，假設一樣是7%的年平均收益，10年後的投資組合能達到 $204,488 [註4]。此情境沒有考慮股市交易的手續費或基金管理費，因為投資商品的管理費差異頗大，在此預設7%是淨利，以S&P/ASX 300 Index為例，過去五年的年平均成長是9.99% [下圖]，在這裡用7%是方便兩個情境的比較。
在這個倆倆比較下，投資股市的策略會比房產多出$11,097。
這個案例只代表了千千萬萬種的可能性之一，因為案例裡低估了維護房子的費用，並高估房市每年有7%的增長，所以結果只差了11,097。當然也可能房市表現比股市更好，可能很幸運的房子沒有任何維修費用、可能有20%的頭期款不用負擔LMI、可能股市大跌，那都會讓投資房市的結果更突出，反之亦然。
總結
本文不是鼓勵大家不要買房，畢竟Excel運算無法算入買自住房給我們的安全感和歸屬感，重點是，租房不見得就是不好，如果能持續的將多餘的現金流注入在優質的投資組合中，也可以有很好的獲利，還省下許多維護房子的煩心事，住在更方便的區域。
另一個重點是，想要買投資房的人，多試試看文章下方的連結，並把Stamp duty [註6] 也加入情境中試算，多多考慮除了房產之外的其他投資選擇，不要太執著於把雞蛋別放在房地產的籃子裡，除非你真的很了解房地產。
參考資料:
[註1] https://www.sharoncheng.com.au/blog/first-home-super-saver-scheme
[註4] https://www.moneysmart.gov.au/tools-and-resources/calculators-and-apps/compound-interest-calculator
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